Si hablamos de la evolución de los arrendamientos en el mercado inmobiliario, en el transcurso de 2024, miles de contratos de alquiler alcanzarán el quinquenio de duración, contemplando las prórrogas establecidas.
Estos contratos serán los primeros regidos por la modificación en la duración de los contratos de arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde marzo de 2019. Dicha modificación amplió la duración de los contratos de tres a cinco años, o siete en el caso de arrendadores que sean personas jurídicas.
La prórroga tácita
Una vez transcurridos los cinco años de vigencia del contrato de alquiler, arrendador y arrendatario deberán decidir si desean prorrogarlo o dar por finalizada la relación. Esta instancia se conoce como prórroga tácita, y para interrumpir el contrato en curso, es necesario cumplir con una serie de condiciones específicas.
Conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
Se establece que en caso de que, al llegar la fecha de vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, habiendo transcurrido al menos cinco años desde la firma del mismo, o siete años en el caso de que el arrendador sea una entidad jurídica, ninguna de las partes haya notificado a la otra su intención de no renovarlo con al menos cuatro meses de anticipación por parte del arrendador y dos meses por parte del arrendatario, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
¿Se puede evitar la prórroga?
El arrendatario puede evitar esta prórroga obligatoria comunicando al arrendador su decisión de no renovar el contrato con un mes de antelación a la finalización de cada año adicional.
Por otro lado, los precios actuales de alquiler en el mercado han experimentado un constante aumento desde finales de 2021, alcanzando un promedio de 12,6 euros/m2 al mes al cierre de febrero. Por lo que, si hablamos de la evolución de los arrendamientos en el mercado inmobiliario, deducimos que el cambio es notorio.
Este valor representa el precio más elevado registrado en España hasta la fecha, según el informe más reciente sobre precios de arrendamientos publicado por idealista.
Aumento consistente de los precios de arrendamiento
Durante el último trimestre, los precios han aumentado un 5,5%, mientras que en el último año se ha observado un incremento del 11,9%. En el caso de una vivienda estándar de dos habitaciones, el precio medio de alquiler en España se sitúa en torno a los 950 euros al mes.
La persistente escasez de oferta de viviendas en el mercado de alquiler, junto con una demanda en constante crecimiento debido a las dificultades para acceder a financiación hipotecaria, ha sido un factor determinante en la evolución de los precios de alquiler desde el inicio de la pandemia.
Los alquileres temporales continúan ganando relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los arrendamientos permanentes, como resultado de las políticas sucesivas que han propiciado este cambio.
En el último trimestre de 2023, la participación de este tipo de alquileres representó un 11% del mercado, experimentando un incremento del 58% en comparación con el año anterior, mientras que la oferta de alquileres permanentes disminuyó un 15% en el mismo período.
Ante este escenario, muchos inquilinos se cuestionan si les resulta conveniente permanecer en su actual vivienda en alquiler o buscar una nueva residencia.
Idealista Data: Los más óptimos resultados para conocer la evolución de los arrendamientos en el mercado inmobiliario Español
idealista/data, la plataforma tecnológica de idealista, ha analizado el precio mediano total de las propiedades en alquiler al cierre de febrero de 2024 (el dato más reciente disponible) en las capitales provinciales.
Asimismo, ha calculado el importe que los inquilinos pagarán a partir de marzo en un contrato de alquiler estándar firmado en marzo de 2019, con los correspondientes incrementos anuales aplicados según lo estipulado en la mayoría de los contratos hasta la fecha.
La oferta actual de alquileres en el mercado presenta precios más elevados que las rentas renovadas en la mayoría de ciudades.
En marzo de 2019, el precio medio de un arrendamiento para un apartamento de dos habitaciones en España era de 800 euros mensuales. Tras las renovaciones anuales sucesivas, el costo mensual ha aumentado a aproximadamente 910 euros.
En la próxima renovación de marzo, es crucial esperar a conocer la inflación de febrero, que podría situarse por debajo del límite del 3% establecido por el Gobierno para todo el año 2024.
Según lo estipulado en la LAU, un aspecto de la evolución de los arrendamientos en el mercado inmobiliario radica en que las rentas de alquiler se realizan anualmente, siempre que esté especificado en el contrato y que el índice aplicado no supere la última variación del IPC publicada.
¿Cómo ha influido la evolución en el mercado inmobiliario?
La diferencia entre ambos índices apenas representará unos pocos euros para los contratos que se renueven este mes de marzo.
En los últimos cinco años, el arrendamiento medio a nivel nacional firmado en marzo de 2019 experimentó aumentos modestos.
Tras el primer año, el precio apenas subió un 0.7% y se mantuvo estable en marzo de 2021, cuando el IPC de febrero de ese año cerró en 0%.
Sin embargo, la situación cambió en marzo de 2022, donde la inflación cerró en un 7.6% en febrero de ese año, el nivel más alto en España en 36 años debido al inicio del conflicto en Ucrania.
En las actualizaciones contractuales de 2023 y la actual en 2024, ya no se considera el IPC, sino los límites del 2% y 3% fijados por el Gobierno para mitigar los efectos de la crisis económica generada por la guerra en Ucrania
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Fuente: Idealista
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