La causa de necesidad, como causa excepcional, se erige como la opción más recurrente por los arrendadores para recuperar sus propiedades arrendadas antes del fin del contrato, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Esta opción singular, contemplada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), permite a los propietarios evitar las prórrogas obligatorias y tácitas que se otorgan a los inquilinos en el alquiler tradicional de viviendas.
No obstante, la ANA enfatiza que la necesidad no es una autorización ilimitada para los arrendadores, sino que su aplicación debe atender a requisitos específicos para ser legítima.
Para mayor información: Agencia negociadora de alquiler
Unas consideraciones importantes sobre la causa de necesidad en el contrato de arrendamiento:
- Para utilizar esta excepción de causa de necesidad, deberá estar contemplada en el contrato de arrendamiento, de lo contrario no podrá ser empleada.
- Solo se podrá aplicar una vez que el arrendamiento haya entrado en prórroga, y deberá ser notificada con dos meses de antelación a los inquilinos, indicando la fecha en que se necesitará la vivienda.
- Solo se podrá aplicar una vez que el arrendamiento haya entrado en prórroga, y deberá ser notificada con dos meses de antelación a los inquilinos, indicando la fecha en que se necesitará la vivienda.
- La necesidad deberá surgir únicamente en el arrendador, cónyuge (o pareja), padres o hijos del arrendador.
- Si se hace un uso indebido de esta causa, las consecuencias pueden ser graves para el arrendador.
- En el caso de que los arrendadores sean personas jurídicas, no podrán utilizar esta excepción en la prórroga obligatoria.
- En caso de que el inquilino no quiera entregar la posesión, el procedimiento judicial adecuado para exigir su cumplimiento es el del lento juicio ordinario.
De acuerdo al experto, abogado en derecho arrendaticio y Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, si no se incluye en el contrato la posibilidad de que el arrendador, su pareja o familiares de primer grado puedan necesitar la recuperación de la posesión de la vivienda antes de la finalización del arrendamiento, esta excepción a la extensión del contrato no podrá ser utilizada.
La ANA desea aclarar que es común confundir el uso de la excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento. Es importante destacar que para utilizar esta excepción, es necesario que el arrendamiento haya cumplido al menos un año de duración y haya entrado en prórroga. Por lo general, un contrato de arrendamiento de un año se prorroga automáticamente hasta cinco años después del primer año.
Causa de necesidad: Prórroga de activación
Sin embargo, en el caso de un contrato inicial de tres años, la prórroga se activaría después de los tres años, lo que significa que solo se puede alegar la causa de necesidad para evitar las prórrogas obligatorias en el cuarto y quinto año al inicio del cuarto año.
No se puede hacer uso de esta excepción antes de los primeros tres años de arrendamiento, ya que el contrato aún estaría dentro del plazo contractual.
Los oráculos del Tribunal han decretado que no se aceptarán casos de necesidad falsificados o conocidos como causas de comodidad. Las necesidades del dueño de la propiedad o de su familia han de ser auténticas y comprobables ante los inquilinos.
Zurdo, también señala que muchos propietarios que desean vender sus propiedades alquiladas invocan esta excepción para recuperar la posesión de sus hogares anticipadamente. Sin embargo, los tribunales no consideran la venta como una razón válida para recuperar la posesión de las viviendas alquiladas.
Solo se aceptará la recuperación de la propiedad para el uso exclusivo de aquellos que demuestren una necesidad real.
La manipulación deshonesta de la necesidad por parte de los propietarios para recuperar anticipadamente la posesión de viviendas alquiladas puede tener graves consecuencias para ellos.
Si en un plazo de tres meses desde el abandono de los inquilinos por esta causa, la vivienda no es ocupada por personas que se acrediten como necesitadas, los arrendatarios que se vieron obligados a abandonar la propiedad pueden optar por dos soluciones:
- La primera es exigir la restitución del uso y disfrute de la vivienda arrendada durante un nuevo período de hasta cinco años en las mismas condiciones que las anteriores, además de ser indemnizados por los gastos ocasionados por el desalojo.
- La segunda opción les permitiría reclamar a sus propietarios una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato pendiente, hasta completar un máximo de cinco años.
Finalmente, de acuerdo con el abogado José Ramón Zurdo, el proceso judicial para exigir el cumplimiento del motivo de necesidad cuando el inquilino se niega a abandonar la vivienda es mediante un Procedimiento Ordinario, que es considerablemente más lento que el procedimiento verbal de desahucio.
Por lo tanto, en aquellos casos en que el plazo del arrendamiento está por finalizar, es preferible esperar a que el contrato expire y, si el inquilino no deja la propiedad, entonces acudir a un procedimiento de desalojo por vencimiento del término, que es más rápido que un juicio ordinario.
Además, según el experto, la Ley de Arrendamientos Urbanos aún tiene muchos vacíos en cuanto a la regulación de esta figura jurídica, como por ejemplo, qué sucedería si el necesitado ocupara la vivienda dentro del plazo legal de tres meses, pero luego, pasado el sexto mes, la vendiera.
«Supongo que la solución radicaría en demostrar si hubo o no fraude de ley en esta venta, con el fin de perjudicar al inquilino; pero el hecho es que este escenario actualmente no se encuentra regulado por la ley».
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Fuente: Idealista news
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